Kurze Antwort: Eine Online-Wertermittlung auf der eigenen Website bringt Kontakte zu Eigentümern, die über einen Verkauf nachdenken. Sie wirkt als Akquise-Werkzeug, wenn sie den Wert ehrlich als Spanne zeigt, nur die nötigen Daten abfragt, Einwilligungen für Rückruf und Werbung getrennt einholt und ein Makler die Anfrage zügig persönlich einordnet.
Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihr konkretes Formular und Ihre Datenschutzhinweise fragen Sie im Einzelfall einen Anwalt oder Ihren Datenschutzbeauftragten.
Was kann eine Online-Wertermittlung leisten?
Sie liefert eine erste Einschätzung auf Grundlage weniger Angaben und verfügbarer Marktdaten, keinen Verkehrswert im Rechtssinn. Den Verkehrswert definiert § 194 BauGB als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Für die Ermittlung dieses Werts nennt § 6 ImmoWertV das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren; die Wahl ist nach Art des Objekts zu begründen. Ein Formular mit Wohnfläche, Baujahr und Postleitzahl kann Zustand, Grundriss, Rechte im Grundbuch oder den Sanierungsbedarf nicht sehen. Es bleibt eine Schätzung.
Das ist kein Nachteil, solange die Seite es so sagt. Wer einen belastbaren Wert braucht, kann beim Gutachterausschuss ein Gutachten beantragen; antragsberechtigt sind nach § 193 Abs. 1 BauGB unter anderem Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte. Bodenrichtwerte muss der Gutachterausschuss veröffentlichen, und jeder kann darüber Auskunft verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Ein Büro, das diese Wege offen nennt, verspricht keine Genauigkeit, die das Werkzeug nicht hat, und gewinnt damit Glaubwürdigkeit für das persönliche Gespräch.
Warum taugt die Wertermittlung zur Akquise?
Weil der Eigentümer sie aus eigenem Antrieb startet. Wer seine Adresse und Wohnfläche eingibt, beschäftigt sich gerade mit dem Wert seiner Immobilie, aus Neugier, wegen einer Erbschaft, einer Trennung oder eines Umzugs. Das ist ein besserer Ausgangspunkt als ein Anruf ohne Anlass, der gegenüber Verbrauchern ohnehin eine vorherige ausdrückliche Einwilligung bräuchte (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG).
Nicht jede Anfrage ist ein künftiger Auftrag. Manche Eigentümer wollen nur eine Zahl, manche Anfragenden sind gar nicht Eigentümer. Der Wert des Werkzeugs liegt darin, dass das Büro mit jedem ernsthaften Kontakt ins Gespräch kommt und die übrigen ohne großen Aufwand aussortiert. Wie das Gesamtbild der Eigentümerakquise aussieht, beschreibt der Artikel Eigentümer gewinnen: Akquise mit System.
Wie sollte das Formular aufgebaut sein?
Das Formular sollte nur fragen, was für die Schätzung und den Rückkontakt nötig ist. Die DSGVO verlangt Datenminimierung, also Daten, die dem Zweck angemessen, erheblich und auf das notwendige Maß beschränkt sind (Art. 5 Abs. 1 Buchst. c DSGVO).
- Objektdaten: Art der Immobilie, Postleitzahl oder Adresse, Wohnfläche, Baujahr, grober Zustand.
- Anlass: eine kurze Auswahl wie „Verkauf geplant", „Erbschaft", „nur Information". Das hilft später beim Einordnen.
- Rolle: „Ich bin Eigentümer" oder „Ich frage für jemand anderen". Eine einfache Frage, die viele Missverständnisse verhindert.
- Kontakt: Name und E-Mail für das Ergebnis; Telefonnummer freiwillig.
- Einwilligungen: je ein eigenes, nicht vorangekreuztes Kästchen für den Rückruf und für weitere Werbung per E-Mail.
- Datenschutzhinweis: zum Zeitpunkt der Erhebung, mit Verantwortlichem, Zwecken und Rechtsgrundlagen (Art. 13 Abs. 1 DSGVO).
Zu Punkt 5 lohnt ein genauer Blick. Eine Einwilligung muss nach Art. 4 Nr. 11 DSGVO freiwillig, für den bestimmten Fall, informiert und unmissverständlich sein. Bei der Frage, ob sie freiwillig ist, zählt nach Art. 7 Abs. 4 DSGVO, ob eine Leistung von einer Einwilligung abhängig gemacht wird, die für diese Leistung nicht nötig ist. Wer das Ergebnis nur gegen die Zustimmung zum Newsletter herausgibt, sollte das deshalb vorher rechtlich prüfen lassen.
Nachweisen muss die Einwilligung das Büro (Art. 7 Abs. 1 DSGVO). Für Werbeanrufe gegenüber Verbrauchern verlangt § 7a UWG zusätzlich, die Einwilligung zu dokumentieren und fünf Jahre aufzubewahren. Speichern Sie deshalb Zeitpunkt, Formulartext und angekreuzte Kästchen mit jeder Anfrage. Und der Widerruf muss so einfach sein wie die Erteilung (Art. 7 Abs. 3 DSGVO).
Was passiert nach dem Absenden?
Nach dem Absenden entscheidet die Geschwindigkeit. Der Eigentümer hat sich gerade mit dem Thema beschäftigt; ein paar Tage später kann der Moment vorbei sein. Ein fester Ablauf hilft, und er lässt sich gut automatisieren, solange ein Mensch das persönliche Gespräch führt.
| Zeitpunkt | Schritt | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Sofort | Ergebnis als Spanne per E-Mail, mit Hinweis auf die Grenzen der Schätzung | E-Mail-Adresse aus dem Formular |
| Am selben Werktag | Makler prüft die Anfrage, ordnet Anlass und Objekt ein | Zuständigkeit nach Gebiet festgelegt |
| Am selben oder nächsten Werktag | Anruf mit Angebot einer Vor-Ort-Einschätzung | Einwilligung in den Rückruf liegt vor |
| Ohne Rückrufeinwilligung | Persönliche E-Mail mit Terminangebot als Antwort auf die Anfrage | Bezug zur konkreten Anfrage |
| Nach dem Gespräch | Stufe und Wiedervorlagedatum im CRM setzen | Ergebnis des Gesprächs erfasst |
Die persönliche E-Mail ohne Rückrufeinwilligung sollte sich auf die Anfrage beschränken. Ob eine weitergehende werbliche Ansprache per E-Mail zulässig ist, hängt von der Einwilligung ab (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG); im Zweifel bleibt es bei der Antwort.
Wie schnell eine Antwort sein sollte und wie man das auch am Abend schafft, beschreibt der Artikel zu Immobilienanfragen schnell beantworten.
Wie ordnet ein Makler die Anfragen ein?
Mit drei Fragen: Ist die Person Eigentümer oder entscheidet sie mit? Gibt es einen Anlass mit Zeitrahmen? Passt das Objekt zum eigenen Gebiet und Angebot? Aus den Antworten ergibt sich, ob ein Termin vor Ort sinnvoll ist, ob der Kontakt mit einem späteren Wiedervorlagedatum in die Akquise-Pipeline gehört oder ob es bei der Information bleibt.
Wichtig ist der Ton im ersten Gespräch. Der Eigentümer hat eine Zahl bekommen und will wissen, ob sie stimmt. Ein Makler, der erklärt, welche Faktoren die Schätzung nicht kennt, und eine Besichtigung anbietet, um genau diese zu prüfen, hat einen sachlichen Grund für den Termin. Ein Makler, der sofort über den Auftrag spricht, riskiert, das Gespräch zu verlieren.
Hier hilft KI im Hintergrund, etwa beim Zusammenfassen der Anfrage, beim Vorschlagen eines Terminfensters oder beim Entwurf der ersten E-Mail. Welche Aufgaben sich dafür eignen, zeigt die Seite KI für Immobilienmakler.
Woran erkennen Sie, ob sich das Werkzeug lohnt?
An der Zahl der Aufträge, die daraus entstehen, nicht an der Zahl der Formulare. Erfassen Sie für jede Anfrage die Herkunft und verfolgen Sie sie bis zum Ergebnis. Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten zeigt die Logik:
| Größe | Annahme | Rechnung |
|---|---|---|
| Anfragen im Quartal | 60 | 60 |
| davon mit Verkaufsabsicht in zwölf Monaten | ein Drittel | 60 ÷ 3 = 20 |
| davon Termin vor Ort | die Hälfte | 20 ÷ 2 = 10 |
| davon Auftrag | jeder fünfte Termin | 10 ÷ 5 = 2 |
| Kosten für Werkzeug und Werbung | 1.200 Euro im Quartal | 1.200 ÷ 2 = 600 Euro je Auftrag |
Ob 600 Euro je Auftrag günstig sind, hängt von Ihrer durchschnittlichen Provision und den Kosten anderer Kanäle ab. Die Zahlen sind ausgedacht; nach einem Quartal setzen Sie Ihre eigenen ein. Liegt der Engpass zwischen Anfrage und Termin, verbessern Sie Antwortzeit und Gesprächsführung. Liegt er zwischen Termin und Auftrag, liegt die Aufgabe beim Angebot.
Damit die Wertermittlung überhaupt gefunden wird, muss die Website selbst Anfragen tragen. Was dafür nötig ist, steht im Artikel Maklerwebsite, die Anfragen bringt.
Häufige Fragen
Ist eine Online-Wertermittlung ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Sie ist eine Schätzung auf Grundlage weniger Angaben. Ein Gutachten über den Verkehrswert erstellt zum Beispiel der Gutachterausschuss auf Antrag des Eigentümers nach § 193 BauGB, mit den Verfahren der ImmoWertV.
Darf ich Eigentümer nach der Online-Bewertung anrufen?
Gegenüber Verbrauchern ist ein Werbeanruf nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung zulässig. Fragen Sie diese im Formular mit einem eigenen Kästchen ab und dokumentieren Sie sie nach § 7a UWG.
Muss ich das Ergebnis sofort anzeigen?
Eine Rechtspflicht dazu nennen die hier ausgewerteten Vorschriften nicht. Wer das Ergebnis aber nur gegen eine Werbeeinwilligung herausgibt, sollte Art. 7 Abs. 4 DSGVO prüfen lassen. Für das Vertrauen des Eigentümers ist ein sofortiges, ehrlich eingeordnetes Ergebnis meist der bessere Start.
Welche Daten sollte das Formular abfragen?
Nur, was für Schätzung und Rückkontakt nötig ist: Objektdaten, Anlass, Rolle und Kontakt. Telefonnummer und Werbeeinwilligungen bleiben freiwillig.
Wie lange darf ich die Anfrage speichern?
Das hängt vom Zweck und von der Rechtsgrundlage ab. Legen Sie Löschfristen in Ihrem Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten fest und klären Sie sie im Zweifel mit Ihrem Datenschutzbeauftragten.
Quellen
- § 194 BauGB, Verkehrswert: https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html
- § 193 BauGB, Aufgaben des Gutachterausschusses: https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__193.html
- § 196 BauGB, Bodenrichtwerte: https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html
- § 6 ImmoWertV, Wertermittlungsverfahren: https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__6.html
- § 7 UWG, Unzumutbare Belästigungen: https://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__7.html
- § 7a UWG, Einwilligung in Telefonwerbung: https://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__7a.html
- DSGVO (Art. 4 Nr. 11, Art. 5, Art. 7, Art. 13), Textausgabe der Bundesbeauftragten für den Datenschutz und die Informationsfreiheit, Stand März 2026: https://www.bfdi.bund.de/SharedDocs/Downloads/DE/Broschueren/INFO1.pdf
Stand: Oktober 2026
